Eine Eigentümergemeinschaft als Klägerin begehrt von einem Mit- und Wohnungseigentümer Zahlungsrückstände aus Vorschreibungen (Betriebskosten, Rücklage). Der Beklagte ist grundbücherlicher (Mit-)Eigentümer eines Objekts, das er an eine GmbH verkaufte.

• Klagslegitimation der Eigentümergemeinschaft:

Ein zentrales Thema der Entscheidung ist die Klagslegitimation der Eigentümergemeinschaft, Ansprüche gegen den säumigen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Die Beklagte bestritt, dass die Eigentümergemeinschaft allein klagelegitimiert sei, wenn sie nicht durch den Verwalter vertreten sei. Dazu stellte der OGH klar, dass gemäß § 2 Abs 5 Satz 2 WEG 2002 alle Wohnungseigentümer zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft bilden, welche eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit im Sinne des § 18 Abs 1 und 2 darstellt und somit klagen und geklagt werden kann. Diese Auffassung steht im Einklang mit früherer Rechtsprechung, die den Verwalter lediglich als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, grundsätzlich aber nicht als eigene Partei der Klage vorsieht.

• Passivlegitimation des Mit- und Wohnungseigentümers

Zur von der Beklagten behaupteten mangelnden Passivlegitimation stellte der OGH klar, dass gemäß § 32 Abs 1 WEG die Aufwendungen für die Liegenschaft von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Maßgeblich für die Aufteilung ist der Grundbuchsstand. Beitragsschuldner ist immer derjenige Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer des entsprechenden Anteils eingetragen ist oder war. Da die Beklagte zu den beanstandeten Zeiten als grundbücherliche Eigentümerin eingetragen war, sei diese jedenfalls passivlegitimiert.

• Verjährungsfrist für Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft iSd §§ 31 und 32 WEG

Der Beklagte brachte vor, dass einige Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft bereits verjährt seien, da diese der kurzen Verjährungsfrist von drei Jahren unterlägen. Hierzu hielt der OGH fest, dassdas WEG keine speziellen Bestimmungen zur Verjährung von Aufwendungsansprüchen der Eigentümergemeinschaft gemäß §§ 31 und 32 WEG enthält. Daher gilt in aller Regel die lange Verjährungsfrist gemäß § 1479 ABGB, was von der Lehre weitgehend gleichermaßen vertreten wird. Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft im Sinne der §§ 31 und 32 WEG unterliegen der langen Verjährungsfrist von 30 Jahren. Die kürzere drei jährige Verjährungsfrist kommt dabei nicht zur Anwendung. Den einzelnen Wohnungseigentümern ist die lange Verjährungsfrist eher zuzumuten, als der Eigentümergemeinschaft die Nichtabdeckung offener Verbindlichkeiten, so der OGH.

Diese Entscheidung des OGH stärkt die Rechte und Pflichten von Eigentümergemeinschaften und klärt wesentliche Fragen zur Geltendmachung von Ansprüchen und deren Verjährung.

Quellen:

OGH 5 Ob 37/24p = immolex-LS 2024/59 (Prader)

Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz