Unsere Kanzlei hat in einem herausfordernden Verfahren einen wegweisenden Etappensieg erstritten. Das Erstgericht ist unserer Argumentation gefolgt und hat die Zulässigkeit einer Schwellenwertklausel bestätigt – ein entscheidender Fortschritt in der hochaktuellen Diskussion um Wertsicherungsklauseln!

Die Wertsicherung an sich:
Die Ansicht des OGH, dass eine Wertsicherung des Mietzinses durch den Verbraucherpreisindex (VPI) besonders bei längeren Mietverträgen berechtigt ist, um das Äquivalenzverhältnis zwischen Mietzins und der vom Vermieter erbrachten Sachleistung zu wahren ist unstrittig. Denn der Vermieter erbringt seine Leistung unabhängig von der Geldentwertung, während der Kaufkraftverlust den inneren Wert des Mietzinses mindern kann. Eine VPI-Wertsicherung bewahrt das ursprüngliche Wertverhältnis, indem der Mieter weiterhin die vereinbarte wertmäßige Leistung erbringt.

Die klagsgegenständliche Wertsicherungsklausel:

„Es wird Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses (des Entgeltes für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen) nach dem von Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherindex 2015 oder dem an seine Stelle tretenden Index vereinbart. Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl 105,5. Indexschwankungen bleiben bis einschließlich 5 % unberücksichtigt. Dieser Spielraum ist bei jedem Überschreiten nach oben oder unten auf eine Dezimalstelle neu zu berechnen, wobei stets die erste außerhalb des jeweiligen Spielraums gelegene Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung der Miete als auch für die Berechnung des neuen Spielraums zu bilden hat. Ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherung bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung.“

Im Rechtsstreit hat die Gegenseite vorgebracht, dass die vereinbarte Wertsicherungsklausel rechtsunwirksam ist, da diese insbesondere in Widerspruch zu § 6 Abs 1 Z 4 und Z 5 KSchG stünde.

Das Gericht stellte aber klar, dass eine Mietzinserhöhung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss selbst bei einer hypothetischen Hyperinflation aufgrund der im Vollanwendungsbereich des MRG geltenden Regelungen des § 16 Abs 9 Satz 2 MRG rechtlich ausgeschlossen ist.

Tatsächlich kam es im vorliegenden Fall erst mehr als zwei Jahre nach Vertragsabschluss zu einer Mietzinsanpassung. Das Erstgericht entschied daher, dass die Klausel rechtswirksam ist und keinen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG darstellt.

Auch § 6 Abs 1 Z 5 KSchG wird nicht verletzt, denn im streitigen Mietvertrag wurde die zuletzt veröffentlichte Indexzahl als Basis für die Wertsicherung ausdrücklich genannt, was ausreichend Transparenz schaffte. Dies schließt eine ungewöhnliche oder gröbliche Benachteiligung des Mieters aus, da die Angabe der konkreten Indexzahl Klarheit über die Berechnungsgrundlage bietet. Somit liegt auch kein Verstoß gegen diese Bestimmung vor.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, markiert aber dennoch einen bedeutenden Etappensieg und bereichert die hochaktuelle Diskussion um Wertsicherungsklauseln.

Ein großer Dank an unser engagiertes Team, das mit Sachverstand, Innovation und Durchsetzungsvermögen diesem Erfolg erzielt hat!

Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Matthias Rölz