In einem von der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte angestrengten Verbandsverfahren hat der OGH den Einsatz bestimmter Klauseln in vorformulierten Mietverträgen untersagt, die für MieterInnen erhebliche Nachteile bedeuten könnten. Die Klagen richteten sich gegen Klauseln eines Hausverwaltungsunternehmens und einer gewerblichen Vermieterin, die potenziell missbräuchlich und intransparent formuliert waren.

Die Entscheidung bezieht sich auf 37 Klauseln in Mietvertragsformularen, von denen die meisten als unzulässig erklärt wurden. Besonders im Fokus standen zwei umstrittene Klauseln, die der OGH eingehend geprüft und schließlich untersagt hat:

Wertsicherung des Mietzinses:

Eine der untersagten Klauseln sah vor, den Mietzins allein an den Baukostenindex für den Wohn- und Siedlungsbau wertgesichert zu koppeln. Der OGH entschied, dass die Klausel gemäß § 6 Z 5 KSchG unzulässig sei, denn es fehle an der sachlichen Rechtfertigung und die für eine Anpassung des Mietzinses maßgeblichen Umstände seien nicht ausreichend abgebildet. Dieses Vorgehen würde letztlich zu einer Verzerrung des Äquivalenzverhältnisses führen, da lediglich ein Faktor – die Erhaltungskosten des Vermieters – berücksichtigt würden. Die Indexierung müsse nämlich die Gesamtkosten- und Marktentwicklung realistisch widerspiegeln, um für MieterInnen ausreichend Transparenz zu schaffen. Denn eine Wertsicherungsvereinbarung dient dem berechtigten Anliegen, das ursprünglich vereinbarte Entgelt – insbesondere bei langfristigen Verträgen – an die tatsächliche Veränderung des Geldwerts anzupassen und so das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen zu bewahren. Gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG ist es unzulässig, die Preisentwicklung an Parameter zu binden, die keinen sachlichen Bezug zum konkreten Geschäft und insbesondere zu den tatsächlichen Kosten des Unternehmers aufweisen.

Zahlscheinvermerke:

Eine weitere, als unzulässig erklärte Klausel betraf die Bearbeitung von Zahlscheinen, wonach Zusätze oder Erklärungen des Mieters aufgrund maschineller Verarbeitung nicht zur Kenntnis des Vermieters gelangen würden. Der OGH befand, dass dies VerbraucherInnen über die Wirksamkeit ihrer Angaben – wie z. B. Verwendungszwecke auf Zahlscheinen – verunsichern könnte. Eine solche Klausel verstoße gegen das Transparenzgebot in § 6 Abs 3 KSchG und sei zudem nach § 879 Abs 3 ABGB als gröblich benachteiligend einzustufen.

Was bedeutet das für Mieterinnen und Vermieterinnen?

Diese Entscheidung betont die Wichtigkeit klarer, transparenter und fairer Vertragsklauseln im Mietrecht. Vorformulierte Vertragsklauseln müssen sowohl für VermieterInnen als auch für MieterInnen nachvollziehbar und gerecht sein, insbesondere wenn sie die finanziellen Bedingungen des Mietverhältnisses betreffen. Das Judikat des OGH zu 10 Ob 23/24s stellt somit einen Schritt für mehr Transparenz für MieterInnen dar.

Quellen:

Unzulässige AGB-Klauseln in Mietverträgen | OGH | ogh.gv.at

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Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Matthias Rölz