Der OGH hat in seiner Entscheidung 7 Ob 97/24a kürzlich bedeutende Klarstellungen für Mietwohnungen, im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), welche von Schimmel befallen sind, getroffen. Das Urteil stellt klar, in welchen Situationen Mieter eine Reduktion des Mietzinses fordern können, selbst wenn keine direkte Erhaltungspflicht des Vermieters besteht.

Grundsätzliches:
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Vermieter nach § 3 Abs 2 MRG dazu verpflichtet, ernsthafte Schäden am Haus sowie erhebliche Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, zu beheben (sog. Erhaltungspflicht des Vermieters). Dies umfasst insbesondere Schimmelbefall, der eine Gefahr für die Gesundheit darstellt oder das Gebäude strukturell schädigt.

In Abgrenzung zur Erhaltungspflicht des Vermieters, dazu gibt es noch immer einen „Graubereich“, in dem weder der Mieter noch der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet ist. Dies betrifft Mängel, die zwar störend sind, aber nicht in den Pflichtenkatalog des § 3 Abs 2 MRG fallen. In diesen Fällen gibt es häufig Unklarheiten, wer für die Mängelbeseitigung verantwortlich ist.

Selbst wenn eine Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG nicht besteht, bleibt das Recht auf Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB unberührt. Dies bedeutet, dass Mieter weiterhin eine Reduktion des Mietzinses fordern können, wenn der Mietgegenstand nicht in einem vertragsgemäßen Zustand ist – und das auch im erwähnten „Graubereich“.

Im konkreten Fall urteilte der OGH, das der vorliegende oberflächliche Schimmelbefall zwar noch keinen ernsten Schaden oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt, jedoch auch nicht mehr als bloßer „Schönheitsfehler“ einzustufen ist. Da der Schimmel regelmäßig entfernt werden musste und immer wieder neu auftrat, entschied der OGH, dass dies nicht in die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters gemäß § 8 MRG fällt. Daher konnten die Mieter zu Recht eine Mietzinsminderung geltend machen.

Für Vermieter bedeutet das nun, dass sie auch bei Mängeln im sogenannten „Graubereich“ mit Mietzinsminderungen rechnen müssen, selbst wenn keine Erhaltungspflicht vorliegt. Mieter wiederum haben die Möglichkeit, auch bei nicht offensichtlichen oder gravierenden Mängeln eine Mietzinsminderung zu verlangen – insbesondere dann, wenn diese Mängel ihre Wohnqualität beeinträchtigen.

Quelle: OGH vom 19.06.2024, 7 Ob 97/24a

Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz