Im österreichischen Mietrecht (MRG) sind die Pflichten von Vermietern und Mietern klar definiert, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Parteien sicherzustellen. Eine kürzlich ergangene Entscheidung des OGH (OGH 11. 1. 2024, 5 Ob 51/23w) hat die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen weiter konkretisiert.

Nach § 3 MRG hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass das Haus, das Mietobjekt sowie die gemeinschaftlich genutzten Anlagen im jeweils ortüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Welche Arbeiten als solche Erhaltungsarbeiten gelten, ist im Mietrechtsgesetz abschließend aufgezählt.

Seit 01.01.2015 umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem MRG auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.

Nach dem reinen Wortlaut des Gesetzes wären im Mietgegenstand befindliche Einrichtungen zur Weiterleitung und Abgabe der Wärme, wie Heizkörper oder Rohrleitungen, nicht unter die Begriffe „Therme“, „Boiler“ oder „Wärmebereitungsgerät“ zu subsumieren, weil diese selbst ja keine Wärme erzeugen, sondern lediglich weiterleiten und abgegeben, und wären solche Bestandteile einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage (von ernsten Hausschäden und erheblichen Gesundheitsgefährdungen abgesehen) also kein Gegenstand der Erhaltungspflicht des Vermieters. Die jüngste Entscheidung des OGH bestätigt jedoch die von der Lehre ohnehin längst vertretene weitreichende Auslegung dieser Bestimmung. Demnach umfasst die Instandhaltungspflicht des Vermieters alle Einrichtungen, die der Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienen.

Der eindeutige Zweck der Gesetzesbestimmung ist nämlich, den Mieter davor zu bewahren, Kosten für die weitere Wärmeversorgung aufwenden zu müssen, um sie weiter bestimmungsgemäß gebrauchen zu können. Um dem gerecht zu werden, muss die Erhaltungspflicht alle Teile einer mitvermieteten Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage erfassen. Voraussetzung der Auslösung dieser Erhaltungspflicht ist, dass ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw. der Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit vorliegt.

Conclusio: Die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen nach dem Mietrechtsgesetz ist aus teleologischen Gründen weit auszulegen; sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage, sohin auch die Heizkörper.

Quellen:
OGH 5 Ob 51/23w = Zak 2024/161 (Kolmasch);
Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch… | OGH | ogh.gv.at

Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Matthias Rölz