Der OGH (10 Ob 54/24z) hat sich mit der Frage der Transparenz von Betriebskostenvereinbarungen im Teilanwendungsbereich des MRG im B2C-Bereich auseinandergesetzt:
Kernpunkte der Entscheidung:
- Allgemeine Geschäftsbedingungen und Vertragsformblätter
Der OGH stellte klar, dass AGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Bedingungen sind, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsabschluss stellt. Nur individuell ausgehandelte Klauseln fallen nicht unter den AGB-Begriff.
Nach herrschender Rechtsprechung reicht es für ein solches Aushandeln nicht aus, dass die Klausel zwischen den Vertragsteilen bloß erörtert und dem Verbraucher bewusst gemacht worden ist. Der Unternehmer muss vielmehr zu einer Änderung des von ihm verwendeten Textes erkennbar bereit gewesen sein.
Diesen Anforderungen wird eine Klausel in einem schriftlichen Mietvertrag, den der Unternehmer dem Verbraucher (B2C) bloß „zur Durchsicht bzw. Unterfertigung“ aushändigt, nicht gerecht. Die Aushändigung „zur Durchsicht“ gibt dem Verbraucher bloß die Möglichkeit, den Vertrag „durchzusehen“, also zu lesen und im Fall des Einverständnisses zu unterfertigen. Eine Bereitschaft, den von ihm verwendeten Text der Vertragsbestimmungen zu ändern oder auch nur darüber zu verhandeln, wird damit nicht kundgetan.
- Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG
Vertragsbestimmungen in AGBs oder Vertragsformblättern unterliegen im B2C-Bereich dem Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG. Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind. Das Transparenzgebot soll eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung Allgemeiner Geschäftsbedingungen sicherstellen. Eine Klausel ist dann intransparent, wenn sie unklar formuliert ist und die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien nicht hinreichend verständlich macht.
Von diesen Grundsätzen ausgehend beurteilte der OGH Klauseln, mit denen – wie hier im Teilanwendungsbereich des MRG – nach § 1099 ABGB an sich vom Vermieter zu tragende Kosten auf den Mieter überwälzt werden, dann als intransparent, wenn diese überwälzten Kosten (bloß) beispielsweise aufgezählt werden und gleichzeitig darauf verwiesen wird, dass die in der Aufzählung genannten Kostenkategorien nicht ausschließlich sind.
Solche Bestimmungen in Mietverträgen sind intransparent, weil sie den Mieter im Unklaren darüber lassen, was als Bewirtschaftungskosten zu verstehen ist und welche Kostenbelastung letztlich für sie daraus resultiert.
- Unwirksamkeit bei unklaren Betriebskostenvereinbarung; Keine geltungserhaltende Reduktion gegenüber Verbraucher
Nach dem Wortlaut des § 6 Abs 3 KSchG sind unklare Vertragsbestimmungen zur Gänze unwirksam – eine Korrektur oder Anpassung durch die Gerichte erfolgt nicht. Das bedeutet, dass es eine bloß teilweise Wirksamkeit nur der demonstrativ aufgezählten Kostenpositionen nicht gibt, sondern die gesamte Klausel unwirksam ist.
- Abgrenzung zur Teilnichtigkeit
Eine Ausnahme besteht nur bei materiell eigenständigen Klauseln, die inhaltlich voneinander unabhängig sind.
Liegt hingegen eine einheitliche Regelung vor, wie etwa bei einer allgemeinen Umschreibung von Bewirtschaftungskosten kombiniert mit einer beispielhaften Aufzählung, führt die Intransparenz zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
- Keine schlüssige Vereinbarung
Gemäß dem OGH liegt in liegt in der bloßen (zunächst vorbehaltslosen) Zahlung dieser Beträge – gemessen an dem für konkludente Willenserklärungen anzulegenden strengen Maßstab – auch keine (schlüssige) Vereinbarung einer diese Beträge umfassende Kostentragungspflicht.
Praktische Relevanz
Zusammengefasst sind daher Klauseln, die pauschal „sämtliche Bewirtschaftungskosten“ auf den Mieter überwälzen, laut OGH intransparent. Dies betrifft insbesondere Formulierungen, bei denen Kosten nur beispielhaft aufgezählt werden und gleichzeitig auf weitere, nicht explizit genannte Kostenkategorien verwiesen wird. Denn hier bliebe unklar, welche konkreten Kosten vom Mieter zu tragen wären.
Für Vermieter bedeutet dies, dass unklar formulierte Betriebskostenklauseln das Risiko der vollständigen Unwirksamkeit bergen – mit der Folge, dass die Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet sind. Mieter wiederum können sich gegen unklare oder unangemessen weit gefasste Kostenüberwälzungen zur Wehr setzen.
Unser Tipp
Überprüfen Sie bestehende Mietverträge im B2C-Bereich auf die Einhaltung des Transparenzgebots. Besonders bei Klauseln zur Überwälzung von Betriebskosten ist eine präzise und nachvollziehbare Formulierung essenziell.
Quellen: OGH 17.12.2024, 10 Ob 54/24z, JusGuide 2025/07/22319 (OGH)
Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Matthias Rölz
