In einer Reihe aktueller Entscheidungen hat sich der OGH mit zentralen Fragen zur Abrechnung beim Wohnungseigentum auseinandergesetzt. Folgende Aspekte sind dabei hervorzuheben:

Überprüfung der Abrechnung:
Das Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete abbilden. Entscheidend ist, dass ein Leistungsaustausch auf Grundlage eines rechtswirksamen Vertrags erfolgt ist. Beauftragt der Verwalter Dritte im Namen der Eigentümergemeinschaft (EigG), so sind dessen Ansprüche in die Abrechnung aufzunehmen. Ein etwaiges pflichtwidriges Verhalten des Verwalters bei der Vergabe von Aufträgen bleibt im Kontext des Rechnungslegungsverfahrens irrelevant. (OGH 31.1.2023, 5 Ob 32/22z, immolex 2023/99 (Klein))

Offenlegung der Zahlungsdaten:
Um die tatsächlichen Zahlungsflüsse einer Abrechnungsperiode korrekt darzustellen, ist das Zahlungsdatum ausschlaggebend. Das alleinige Anführen von Buchungsdaten genügt nicht, wenn diese von den tatsächlichen Zahlungszeitpunkten abweichen. Nur durch die Angabe beider Daten kann eine vollständige und richtige Darstellung der Einnahmen und Ausgaben gewährleistet werden. (OGH 25.9.2023, 5 Ob 48/23d, immolex 2024/6 (Räth))

Offenlegung der der Rückstände:
Zur Transparenz gehört auch, dass die Solleinnahmen den tatsächlichen Zahlungseingängen gegenübergestellt werden. Aus der Abrechnung muss klar hervorgehen, ob bei einzelnen Mitgliedern der EigG ein Rückstand besteht. Dies gilt insbesondere für größere WE-Anlagen mit vielen Eigentümern und Objekten. (OGH 25.9.2023, 5 Ob 48/23d, immolex 2024/6 (Räth))

Verjährung des Rechnungslegungsanspruchs:
Ein Antrag auf ordnungsgemäße Abrechnung unterbricht die dreijährige Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG. Wird eine Abrechnung nicht ordnungsgemäß gelegt, kann der Wohnungseigentümer zunächst fristgerecht deren Erstellung einfordern und im weiteren Verfahren inhaltliche Mängel auch dann noch geltend machen, wenn die Frist bereits abgelaufen ist. (OGH 5.10.2023, 5 Ob 4/23h, immolex 2024/7 (Prader))

Fazit:
Die OGH-Entscheidungen unterstreichen die Bedeutung einer korrekten und transparenten Abrechnung. Nur die liegenschaftsbezogenen Aufwendungen im Sinne des § 32 WEG dürfen in die Jahresabrechnung aufgenommen werden. Kosten von Verfügungsmaßnahmen, im Sinne des § 16 WEG,  fallen außerhalb der Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft und sind daher nicht zu berücksichtigen.

Quellen:
Christoph Kothbauer, Aktuelles zur Abrechnung im Wohnungseigentum, immolex 2024/33 (immolex 2024/33: Aktuelles zur Abrechnung im Wohnungseigentum (Christoph Kothbauer): RDB Rechtsdatenbank (manz.at)),
OGH 31.1.2023, 5 Ob 32/22z, immolex 2023/99 (Klein),
OGH 25.9.2023, 5 Ob 48/23d, immolex 2024/6 (Räth),
OGH 5.10.2023, 5 Ob 4/23h, immolex 2024/7 (Prader).

Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Matthias Rölz