Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurden die bestehenden Regelungen der Wiener Bauordnung (BO) über die Erteilung von Ausnahmebewilligungen zur Kurzzeitvermietung in Wien, in- und außerhalb der Wohnzonen, verschärft und Beschränkungen für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen umgesetzt.

Ab dem 01.07.2024 dürfen Wohnungen in Wien nur mehr mit einer Ausnahmebewilligung zur Kurzzeitvermietung von mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr angeboten werden.
Für die Ausstellung einer Ausnahmebewilligung müssen, je nachdem ob sich die Wohnung in- oder außerhalb einer Wohnzone befindet, bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Außerhalb der Wohnzone gilt gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien Folgendes:

• Die Wohnung darf sich nicht in einer Wohnzone befinden;
• Die Wohnung darf sich nicht in der Widmungskategorien „Grünland-Erholungsgebiet-Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“, oder auf vorübergehen kleingärtnerisch genutzte Flächen befinden;
• Ein Wohnbauförderungsmittel für die Errichtung der Wohnung darf NICHT in Anspruch genommen worden sein;
• Die Mehrzahl der Wohnungen im gesamten Gebäude werden weiterhin zu Wohnzwecken genutzt;
• Maximal 50% des gesamten Gebäudes dürfen der gewerblichen Nutzung solcher kurzfristigen Beherbergungszwecke dienen.

Ausnahmebewilligungen außerhalb der Wohnzone dürfen maximal auf fünf Jahre befristet ausgestellt werden.

Innerhalb von Wohnzonen sind gemäß § 7a Abs. 5 BO für Wien Ausnahmebewilligung auf Antrag zu vergeben, wenn mindestens 80% der verbleibenden Nutzfläche im gesamten Gebäude – unter Ausschluss des Erdgeschoßes und Kellergeschosses – als Wohnnutzfläche genutzt wird.

Darüber hinaus sind Ausnahmen innerhalb der Wohnzonen zuzulassen, wenn

• die Wohnqualität durch diverse äußere Umstände im Gebäude (wie Belüftung, schlechte Lage, etc.) ohnehin bereits gemindert ist, oder
• Einrichtungen geschaffen oder erweitert werden sollen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, oder
• gleichzeitig weiterer Wohnraum in einer Wohnzone im gleichen Bezirk geschaffen wird, der hinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung und der durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete zum Zeitpunkt seiner Schaffung gleichwertig ist. Für die fiktiv erzielbare Miete ist insbesondere die Mietzinsbildung nach dem MRG relevant.

Der Antrag für eine Ausnahmebewilligung ist bei der zuständigen Behörde, der Baupolizei (MA 37), zu stellen.

Das Nichteinhalten dieser neuen Bestimmungen wird streng bestraft. Bereits das Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung über 90 Tagen pro Kalenderjahr ohne Ausnahmebewilligung ist mit bis zu 50.000 EUR oder im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen zu ahnden.

Weiterhin gestattet (ohne Einholung einer Ausnahmebewilligung) bleibt die vorübergehende, 90 Tage pro Kalenderjahr nicht übersteigende, Kurzzeitvermietung von Wohnungen, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung der Ortstaxe besteht und eine dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes nicht erfolgt. Dies soll insbesondere Fälle des „Home Sharings“ ausnehmen, wenn sich Vermieter für maximal 90 untervermietete Tage im Jahr etwas dazuverdienen wollen.

Quellen:
Wiener Bauordnungsnovelle 2023 | 2023003.pdf (wien.gv.at),
Merkblatt MA37-Baupolizei Merkblatt – Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung (wien.gv.at)

Autoren: Mag. Victoria Dangl,
Marlene Schwaiger