§ 1 Abs 3 Baurechtsgesetz besagt, dass Beschränkungen des Baurechtes auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere auf ein Stockwerk, unzulässig sind. Bei der Vereinbarung von den derzeit sehr belieben Baurechten ist sohin Vorsicht geboten.
Der Baurechtsvertrag, der sich auf einen Gebäudeteil beschränkt, ist gemäß § 878 ABGB wegen rechtlicher Unmöglichkeit nichtig. Dies bedeutet, dass das Baurecht, das aufgrund dieses Vertrags im Grundbuch eingetragen wurde, von Amts wegen gelöscht werden muss, unabhängig davon, ob Dritte Rechte daran erworben haben. Hierfür steht dem Liegenschaftseigentümer eine Löschungsklage gegen den Baurechtsberechtigten zu.
Die Entscheidung des OGH vom 31.01.2024 (3 Ob 220/23h) betont, dass die Frage, ob es sich um ein selbstständiges Gebäude oder nur um einen Gebäudeteil handelt, anhand der Vereinbarung zu prüfen ist, die der Grundbucheintragung zugrunde liegt. Entscheidend ist nicht nur der Wortlaut des Vertrags, sondern auch die Absichten der Vertragsparteien.
Die tatsächliche Ausführung zu einem späteren Zeitpunkt hat dabei keine Bedeutung.
Die Unterscheidung zwischen einem selbstständigen Gebäude und einem Gebäudeteil hat Anhand bautechnischer, nicht wirtschaftlicher Merkmale stattzufinden.
Typisches Beispiel hierfür wäre eine Tiefgarage, welche nur dann als selbstständig baurechtsfähig zu qualifizieren ist, wenn keine bauliche Verbindung mit dem darüber errichteten Gebäude besteht. Eine bauliche Verbindung wäre jedenfalls gegeben, wenn etwa die Funktion der Tiefgarage als bauliches Fundament oder als direkte, technisch notwendige Stütze des darüber liegenden Gebäudes dient, oder durch diese als bauliche Einheit errichtet ist, indem die Tiefgarage etwa durch Treppen oder Lifte verbunden ist. In diesen Fällen scheidet eine Einschränkung des Baurechts lediglich auf die Tiefgarage gemäß § 1 Abs 3 Baurechtsgesetz aus.
Kurz erklärt: Was ist ein Baurecht?
Ein Baurecht ist das zeitlich begrenzte dingliche Recht, auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten oder über dieses zu verfügen. Während der Dauer des Baurechts steht das Eigentum am Bauwerk dem Bauberechtigten zu. Es stellt somit neben Superädifikaten eine Ausnahme vom sachenrechtlichen Prinzip dar, wonach das Eigentum am Grund mit dem Eigentum am Gebäude zusammenfällt. Gemäß § 1 Abs 1 des Baurechtsgesetzes besteht die Möglichkeit, ein Grundstück mit einem Baurecht zu belasten. Dieses Baurecht wird als ein dingliches, übertragbares und vererbbares Recht definiert, ein Bauwerk auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks zu errichten oder zu haben.
Quellen:
OGH 3 Ob 220/23h = Zak 2024/147 (Kolmasch);
Dobler/Prader in Prader/Sporer/Dobler (Hrsg), Baurechtsgesetz (2022) § 1 BauRG;
Jauk, Baurecht (2024, Lexis Briefings)
Autoren: Mag. Victoria Dangl
Matthias Rölz
